Użytkowanie wieczyste
Ogólna charakterystyka:Prawo użytkowania wieczystego jest uregulowane w dwóch podstawowych aktach normatywnych: Kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kodeks cywilny reguluje wyłącznie zagadnienia cywilnoprawne, powołana zaś ustawa również zagadnienia administracyjnoprawne.Instytucja użytkowania wieczystego zrodziła się z potrzeb urbanizacyjnych. Wykształciła się, dochodząc do współczesnej postaci w toku ewolucji ustawodawstwa, z różnych wcześniejszych form prawnych korzystania z cudzych gruntów w celach inwestycyjnych.Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz gruntem tym rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i może być przedmiotem egzekucji. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, przeniesienie tego prawa wymaga wpisu w księdze wieczystej. Prawo użytkowania wieczystego ma charakter bezwzględny. Jednak użytkownik wieczysty nie ma takich samych praw jak właściciel Prawo własności gruntu i jego części pozostaje przy właścicielu, tak więc użytkownik wieczysty nie może np. wywozić ziemi, piasku czy żwiru z nieruchomości. Użytkowanie wieczyste można obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi.Czas trwania użytkowania wieczystego:Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Uzasadnione jest więc tutaj posługiwanie się pojęciem użytkowania „wieczystego”.W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego ad solemnitatem.Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego: Zasadniczym trybem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego jest tryb 3-etapowy:Przetarg, który ma wyłonić użytkownika wieczystego. Wyjątkiem jest ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego, w tym przypadku nie ogłasza się przetargu.Zawarcie umowy w formie aktu notarialnegoWniosek do sądu wieczysto księgowego w celu ujawnienia użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. Wpis ma charakter konstytutywny.Możliwe jest również nabycie już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu. Aby możliwe było nabycie prawa przez zasiedzenie, prawo to musi poprzednio istnieć.Opłata roczna: Użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania opłaty rocznej na rzecz właściciela gruntu przez cały czas trwania tego prawa. Według normy kodeksowej wieczysty użytkownik uiszcza „opłaty roczne”. Natomiast według ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się „pierwszą opłatę” i „opłaty roczne”Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednakże brak tu pełnej swobody umów. Generalnie bowiem w bezwzględnie obowiązujących przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami określono metodę i podstawy ustalenia wysokości opłat.Proces ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest złożony. W pierwszym rzędzie niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei w postępowaniu przetargowym (a wyjątkowo w toku rokowań) ustala się cenę nieruchomości. Dopiero ustalona cena służy określeniu wysokości należnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3 % ceny;za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3 % ceny;za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3 % ceny;za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1 % ceny;za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1 % ceny;za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2 % ceny;za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3 % ceny.Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.Ustalone opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50 %, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.Wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie. Właściwy organ wypowiada udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Nie dotyczy to sytuacji w przypadku zbycia:na rzecz osoby bliskiej;pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia, chyba że sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania.Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.Własność budynków i urządzeń: Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Jest to więc wyjątek od zasady superficies solo cedit. Jest to więc „odrębna od gruntu” własność budynku. Zatem w przypadku użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego występuje złożona sytuacja prawnorzeczowa. Jedną nieruchomość stanowi grunt (nieruchomość gruntowa). Pozostaje on przedmiotem własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jest zaś oddany w użytkowanie wieczyste innej osobie. Natomiast budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość budynkowa). Trzeba jednak zauważyć, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków (i urządzeń) jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Nawet budynek wzniesiony wbrew postanowieniom umowy określającym sposób korzystania z nieruchomości gruntowej (czy niezgodnie z tymi postanowieniami) stanowi mimo wszystko odrębną własność użytkownika. Teza ta jest jednak kontrowersyjna, pojawiają się rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie.Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Zatem prawem głównym jest tutaj użytkowanie wieczyste, zaś prawo własności budynku jest prawem przywiązanym do użytkowania wieczystego. W związku z tym trzeba uznać, że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje automatycznie utratę prawa własności budynków (oraz innych urządzeń). Istnieje zaś problem rozliczenia pomiędzy właścicielem gruntu (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) a użytkownikiem wieczystym, rozwiązany przez ustawodawcę poprzez przyjęcie normy, że „użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.”Wygaśnięcie użytkowania wieczystego: Upływ czasuRozwiązanie umowy przez strony – w formie aktu notarialnego, wykreślenie z księgi wieczystejRozwiązanie umowy przez sąd – gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób niezgodny z umową, a właściciel nieruchomości skorzystał z prawa i wystąpił do sąduKonfuzjaUżytkowanie wieczyste może być przedmiotem wywłaszczeniaPrzekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własnościPrzekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności:Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności uregulowane zostało w ustawie z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.Możliwość przekształcenia dotyczy wyłącznie tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu wejścia w życie ustawy, czyli w dniu 13 października 2005 r. Zastrzeżenie to dotyczy wszystkich kategorii nieruchomości podlegających przekształceniu i wszystkich kategorii podmiotów uprawnionych do przekształcenia. Jedyny wyjątek stanowi, że możliwość przekształcenia dla właścicieli lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy. Jednak samo prawo użytkowania wieczystego musi istnieć w dniu wejścia w życie ustawy, czyli co najmniej jeden lokal musiał zostać wyodrębniony i zbyty wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego przed tą datą. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po dniu 13 października 2005 r., to roszczenie o przekształcenie nie będzie przysługiwało.W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie.Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.Organem wyższego stopnia w sprawach jest wojewoda.Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich.Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia.Hasła kluczowe:opłata roczna, prawo użytkowania wieczystego, przekształcenie użytkowania wieczystego w własność, użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty
- Zaloguj się aby dodawać komentarze
Masz pytania?
Skontaktuj się z naszym ekspertem
/
/