Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Przy czym w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 2 Kodeksu cywilnego). Użytkownik wieczysty  zobowiązany jest do uiszczania przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Z uwagi na wysokość tych świadczeń użytkownicy wieczyści często zainteresowani są przekształceniem przedmiotowego prawa w prawo własności. Powyższe możliwe jest w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. 2012 r., poz. 83 ze zm.), dalej „ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego”.

KTO MOŻE ZŁOŻYĆ WNIOSEK

Jak bowiem stanowi art. 1 w/w ustawy, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z przedmiotowym żądaniem, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego mogą również wystąpić:

1. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz
2. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Przy czym powyższa możliwość nie znajduje zastosowania w przypadku:

1. nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców;
2. nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jedn. Dz. U. 2009 r. Nr 185, poz. 1439 ze zm. ), a także
3. nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

Zgodnie zaś z art. 1 ust. 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości  mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., a także na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m st. Warszawy (Dz. U. 1945 r., Nr 50, poz. 279).

Ponadto zauważyć należy, iż z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne i prawnej będące następcami pranymi uprawnionych podmiotów wskazanych powyżej.

ŻĄDANIE PRZEKSZTŁCENIA ZGŁOSZONE PRZEZ WSPÓŁUŻYTKOWNIKÓW

W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia powinni wystąpić co do zasady wszyscy współużytkownicy wieczyści danej nieruchomości. Przy czym  z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić również współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajduje art. 199 Kodeksu cywilnego regulujące kwestie zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z brzmieniem powyższego przepisu do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, zaś w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

ORGAN WŁAŚCIWY DO WYDANIA DECYZJI

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, wydaje:

1. starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne lub
2. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

WYMOGI FORMALNE WNIOSKU

Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nie regulują szczegółowo wymagań formalnych, jakie muszą spełniać wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wnioski powinny jednak odpowiadać wymaganiom przewidzianym dla wszczęcia postępowania administracyjnego. W konsekwencji składany wniosek powinien zawierać będzie oznaczenie użytkownika wieczystego, adres nieruchomości oraz sformułowane żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ponadto należy także przedstawić dokumenty potwierdzające, że wnioskodawca jest uprawniony do złożenia przedmiotowego wniosku oraz że przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego, a zatem przede wszystkim o odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Dodatkowymi dokumentami potwierdzającymi stan prawny i faktyczny nieruchomości mogą być również umowa użytkowania wieczystego, umowa sprzedaży, umowa zamiany lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ustala organ rozpatrujący wniosek w decyzji o przekształceniu (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego). Ustawodawca w art. 4 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przewiduje możliwość rozłożenia opłaty (na wniosek użytkownika wieczystego) na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Ponadto, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od wspomnianej opłaty, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

1. Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
2. jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela zaś, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia. Natomiast w przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50 % (art. 4 ust. 7, 9 i 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego).

Hasła kluczowe:

przekształcenie użytkowania wieczystego, użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty, wniosek o przekształcenie