Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Ogólna charakterystyka:

Jak sama nazwa wskazuje mieszkanie spółdzielcze jest mieszkaniem, którego właścicielem lub współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje w drodze umowy cywilno-prawnej pomiędzy członkiem a spółdzielnią. Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca, ale nakładająca na każdą ze stron zupełnie inne obowiązki. Członek zobowiązany jest na jej podstawie wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni, a spółdzielnia ma mu w zamian oddać do używania lokal stanowiący jej własność. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Jest ono niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia może ustanowić, tylko dla lokali mieszkalnych; nie ma w u.s.m. ani w żadnym innym akcie prawnym przepisów, które pozwalałyby na ustanowienie zbliżonego prawa w stosunku do lokali niemieszkalnych. Przepisy mówią o samodzielnych lokalach mieszkalnych, a więc takich, które spełniają podstawowy warunek umożliwiający ustanowienie odrębnej własności lokalu. Do lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych nie ma więc zastosowania definicja lokalu mieszkalnego zawarta w przepisach o ochronie praw lokatorów, lecz definicja stosowana dla potrzeb ustanawiania własności lokali (tak mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu).

Aby nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, trzeba najpierw być członkiem spółdzielni. Zatem podjęcie przez właściwy organ spółdzielni uchwały o wykluczeniu członka ze spółdzielni lub wykreśleniu go z rejestru członków, które staje się skuteczne z chwilą doręczenia członkowi zawiadomienia o podjęciu takiej uchwały, powoduje też z tą samą chwilą skutek w postaci utraty przez członka lokatorskiego prawa do lokalu, gdyż prawo to związane jest z członkostwem.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Jest to zasada jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu. Wynika ona z faktu, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu związane jest z członkostwem, a nieznana jest w prawie konstrukcja członkostwa wspólnego, przysługującego łącznie wielu osobom. Istnieją jednak wyjątek dotyczący małżonków, którym spółdzielcze lokatorskie prawo do jednego lokalu mieszkalnego może przysługiwać łącznie. Małżonek nie musi być członkiem spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego podlega ochronie, do której stosuje odpowiednio przepisy o ochronie własności. Oznacza to przede wszystkim legitymację członka dysponującego takim prawem do czynnego występowania przed sądem w oparciu o przepisy k.c. dotyczące własności i jej ochrony (ewentualnie ochrony posiadania) w sprawach związanych z używaniem lokalu przez członka.

Cechy charakterystyczne spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu:

  • Nie jest ani prawem własności, ani ograniczonym prawem rzeczowym; jest to prawo obligacyjne
  • Jest to prawo niezbywalne; lokator nie może sprzedać, darować, zamienić ani w inny sposób zbyć prawa do mieszkania
  • Prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu, nie przechodzi na spadkobierców
  • Lokatorskiego prawa nie można obciążyć hipoteką
  • Nie można prowadzić z niego egzekucji
  • Można je przekształcić w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w prawo odrębnej własności lokalu
  • W razie upadłości, likwidacji lub egzekucji z nieruchomości spółdzielni prawo to przekształca się w prawo najmu lokalu

Mieszkanie można wynająć bez zgody spółdzielni, jeśli nie zmieni się przeznaczenia lokalu. Jeżeli wynajęcie zwiększyło by koszty użytkowania mieszkania, lokator ma obowiązek zawiadomienia o tym pisemnie spółdzielni.

Ustanie małżeństwa:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może należeć do dwóch osób jeżeli nie są one małżonkami . Z tego powodu, gdy małżeństwo przestało istnieć, byli małżonkowie muszą wybrać, komu z nich przypadnie to prawo. Wybór małżonków może zostać zastąpiony przez orzeczenie sądu.

Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest władna dokonywać podziału spółdzielczego prawa do lokalu pomiędzy byłych małżonków i nie służy jej uprawnienie do pozbawiania prawa do lokalu jednego małżonka z korzyścią dla drugiego. Może to nastąpić albo w drodze umowy między małżonkami, albo na drodze sądowej, a podejmowanie w tym zakresie jakichś czynności przez spółdzielnię jest nieważne.

Dziedziczenie:

Prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Ustawodawca jednak uregulował sprawę inaczej, tak aby zabezpieczyć członków rodziny lokatora przed utratą mieszkania.

  1. Jeżeli prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom- z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
  2. Jeśli jednak niedopełnienie obowiązku złożenia deklaracji członkowskiej przez małżonka zmarłego członka stanie się powodem podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, to z roszczeniem o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mogą wystąpić dzieci lub inne osoby bliskie byłym małżonkom. Skoro właścicielem prawa może być jedna osoba fizyczna (lub małżeństwo), w sytuacji w której wśród uprawnionych powstał konflikt, decyzję o tym komu będzie przysługiwało prawo do lokalu podejmuje sąd.

Utrata spółdzielczego prawa do lokalu:

Aby nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, trzeba najpierw być członkiem spółdzielni. Zatem podjęcie przez właściwy organ spółdzielni uchwały o wykluczeniu członka ze spółdzielni lub wykreśleniu go z rejestru członków powoduje też z tą samą chwilą skutek w postaci utraty przez członka lokatorskiego prawa do lokalu. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1)   jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)   jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy.

W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę wobec jednego albo obojga małżonków.

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. Warunkiem wypłaty  jest opróżnienie lokalu.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Umowa spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zawarta z innym członkiem przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu, jest nieważna.

13.08.2012 r. Rzecznik Praw Obywatelskich Prof. Irena Lipowicz złożyła wniosek do Trybunału Konstytucyjnego w sprawie braku ustawowej regulacji zasad rozliczeń wkładów mieszkaniowych zwracanych uprawnionym w sytuacji, gdy lokal nie może być zbyty w drodze przetargu. Do Biura RPO wpływają skargi dotyczące problemów związanych z rozliczeniem wkładów mieszkaniowych wpłaconych przede wszystkim w stanie prawnym obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w związku z uzyskaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zwracanych obecnie z powodu wygaśnięcia tego prawa lub odziedziczenia prawa do wkładu. W obowiązującym prawie brak przepisów ustawowych pozwalających na jednoznaczne określenie zasad, według których należy zwracać osobom uprawnionym wartość wkładu mieszkaniowego po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo w sytuacji, gdy prawo to nie wygasa, lecz inne osoby niż beneficjent prawa mają roszczenie o zwrot na ich rzecz wkładu mieszkaniowego. Brak też przepisów pozwalających określić wysokość wkładu mieszkaniowego należnego od osoby, która uzyskuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło lokatorskie prawo służące innej osobie. W tej sprawie doszło do pominięcia ustawodawczego. Ustawodawca nie wywiązał się w zaskarżonym zakresie z obowiązku stanowienia prawa w sposób gwarantujący należytą ochronę praw majątkowych.

 

Hasła kluczowe:

lokal mieszkalny, mieszkania spółdzielcze, spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa, dziedziczenie mieszkania spółdzielczego

Udostępnij

Skomentuj

Plain text

  • Znaczniki HTML niedozwolone.
  • Adresy internetowe są automatycznie zamieniane w odnośniki, które można kliknąć.
  • Znaki końca linii i akapitu dodawane są automatycznie.
  • Email addresses will be obfuscated in the page source to reduce the chances of being harvested by spammers.
CAPTCHA
To pytanie sprawdza czy jesteś człowiekiem i zapobiega wysyłaniu spamu.