Administrator hipoteki
Ogólna charakterystyka
Zgodnie z brzmieniem art. 682 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), dalej „ustawa o księgach wieczystych i hipotece”, w celu zabezpieczenia hipotekąkilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.Przywołany przepis wprowadza zatem instytucję administratora hipoteki, która pozwala zabezpieczyć jedną hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym wierzycielom, a służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.
Kto może zostać administratorem hipoteki
Do pełnienia funkcji administratora hipoteki może zostać powołana dowolna osoba: osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będącą osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie konstrukcji, zgodnie z którą nie ma wymogu aby administratorem hipoteki musiał być jeden z wierzycieli, których wierzytelności podlegają zabezpieczeniu hipoteką. Dopuszczalne jest bowiem powierzenie tej funkcji również osobie trzeciej. W sytuacji, w której powołany administrator jest równocześnie jednym z wierzycieli, występuje on w dwóch rolach: po pierwsze w zakresie zabezpieczonych wierzytelności, które należą do majątku administratora, działa w imieniu własnym i na własną rzecz. Po drugie w zakresie zabezpieczonych wierzytelności, które należą do majątków innych osób, administrator działa w imieniu własnym ale na rzecz tych osób. Należy podkreślić, że administrator hipoteki nie jest pełnomocnikiem zabezpieczonych wierzycieli. Nie występuje on bowiem w ich imieniu, lecz w imieniu własnym.
Umowa powołująca administratora hipoteki
Zgodnie z art. 682 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Z kolei stosownie do 682 ust. 3 w/w ustawy w umowie o ustanowieniu hipoteki, którą zawiera administrator z właścicielem nieruchomości, należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. Ponieważ ani zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności, ani przedsięwzięcie nie muszą być określone w umowie o powołaniu administratora, powstaje wątpliwość, na jakiej podstawie notariusz ma wpisać te dane do umowy o ustanowieniu hipoteki. Czy na twierdzeniach administratora i właściciela nieruchomości? W doktrynie podkreśla się, iż oczywistym jest, że o tych danych nie może decydować sam administrator, gdyż muszą być one uzgodnione przez konsorcjantów, którzy ponadto powinni upoważnić administratora do złożenia wniosku o wpis i o ujawnienie administratora jako wierzyciela w księdze wieczystej. Nie można wykluczyć, że mogą być one zawarte w oddzielnym dokumencie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Logiczne jednak wydaje się, że przedmiotowe powinny być zawarte w umowie o ustanowieniu administratora, aby notariusz, a następnie sąd wieczystoksięgowy, w ramach przysługującej mu kognicji, miał możliwość stwierdzenia, czy są spełnione przesłanki z art. 682 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Umowa o powołaniu administratora powinna zaś być zawarta na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi, zwłaszcza że konsorcjanci nie są uczestnikami postępowania o wpis hipoteki i w razie podania do umowy o ustanowieniu hipoteki niezgodnych danych nie mogą zaskarżyć wpisu (por. m.in. E. Bałan-Gonciarz, H. Ciepła, Komentarz do art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, opubl. LEX 2011). Wprawdzie art. 31 ust. 1 ustawy i księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, lecz takie ujęcie rodzi pytanie, czy art. 682 ust. 2 w/w ustawy nie jest takim przepisem szczególnym. Na powyższe pytanie należy jednakże odpowiedzieć przecząco, w przeciwnym bowiem razie istniałaby niepewność, czy podpisy na umowie o powołaniu administratora pochodzą od konsorcjantów zawierających umowę. W konsekwencji należy podzielić pogląd B. Jelonek-Jarco i J. Zawadzkiej (Praktyczne problemy nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Część II, s. 51 i n.), że nadanie umowie o powołaniu administratora formy pisemnej nie wystarcza dla jej ważności, konieczne jest bowiem, by podpisy złożone na takiej umowie zostały poświadczone notarialnie.
Uprawnienia administratora hipoteki
Zgodnie z art. 682 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Jak zatem wynika z powyższego do uprawnień administratora hipoteki należy przede wszystkim zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki. Administrator może również wykonywać we własnym imieniu wszystkie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego, przy czym będzie to robił na rachunek osób których wierzytelności zostaną objęte zabezpieczeniem. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd dokonuje zmiany wpisu administratora hipoteki (art. 682 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Podział hipoteki
W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Wówczas odpowiednio stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności. Przedmiotowe uprawienie może znaleźć zastosowanie również w braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki (art. 682 ust. 6 i 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Hasła kluczowe:
Skomentuj