Kupno nieruchomości - Nabycie prawa od osoby uprawnionej
Nabycie nieruchomości (działki, domu, lokalu) niezależnie, czy w celach mieszkaniowych czy inwestycyjnych, stanowi dla kupującego najczęściej istotny wydatek. Dlatego też chcąc uniknąć w przyszłości wymiernych strat należy gruntownie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości. Poniżej wskazane zostały najbardziej istotne okoliczności, jakie powinny zostać wzięte pod uwagę przez kupującego przed nabyciem nieruchomości.
Nabycie prawa od osoby uprawnionej
W celu ustalenia, kto jest właścicielem i użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także, czy w stosunku do nieruchomości nie toczy się postępowanie egzekucyjne (od chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji rozporządzenie nieruchomością nie ma wpływu na postępowanie egzekucyjne) albo nie została obciążona hipoteką, należy dokładnie zbadać treść księgi wieczystej, w oparciu o najbardziej aktualny odpis z tej księgi. W księdze wieczystej mogą (nie muszą) być również ujawnione ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia obciążające nieruchomość. Co do zasady w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Należy jednak zwrócić uwagę, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawu dożywocia,
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- służebnościom przesyłu.
W związku z powyższym warto zawrzeć w umowie sprzedaży oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość wolna jest od wszelkich nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, sprzedający nie jest w sporze z którymkolwiek z właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiadujących lub przylegających do nieruchomości co do położenia jej granic, praw lub sposobów dostępu do nieruchomości, służebności lub innych praw dotyczących nieruchomości, nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych roszczeń reprywatyzacyjnych, nie prowadzi się egzekucji w stosunku nieruchomości, a także nie znajduje się w całości lub w części w posiadaniu samoistnym lub zależnym ani w dzierżeniu osób trzecich.
Warto również zawrzeć w umowie sprzedaży klauzulę, zgodnie z którą strony oświadczają, że w razie niezgodności zapewnienia sprzedającego z rzeczywistym stanem rzeczy kupujący nie zawarłby ze sprzedającym tej umowy. Taka klauzula pozwoli uniknąć wątpliwości co do tego, czy kupujący może uchylić się od umowy z powodu błędu istotnego na podstawie art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli okazałoby się, że oświadczenie sprzedającego jest nieprawdziwe.
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza również wpisanie do księgi wieczystej wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Hasła kluczowe:
Skomentuj